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倒计时,房地产税真要来了:积极稳妥推进+试点
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倒计时,房地产税真要来了:积极稳妥推进+试点
来源: 房匠小编     发布时间: 2021-10-18
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  10月16日出版的第20期《求是》杂志将发表国家主席习近平的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出,在依法保护合法收入的同时,要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入,完善个人所得税制度,规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度,研究扩大消费税征收范围。

  领导人的讲话算是给房地产税的趋势做了明确的定论!

  其实在5月份也已经有过会议:财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局负责同志11日在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

  全国版的房地产税,必须基于“税收法定”而来,而立法注定是相当漫长的过程。而试点,则可以通过行政途径下达,随时都有可能落地。

  试点在前,立法在后,这应该是趋势了!部分城市出台房地产税试点很可能在最近2年就开始落地了,当然全国性的目前看,短期应该是不会出来了。

  房地产税的内涵是什么?

  这个到目前有很多争议,大部分人都说房地产税是复合概念,包括房地产交易环节存量环节所有的税种。也有人说,只要不落地,这个谁也不知道是什么。

  到目前为止,针对房地产税最有权威的讲话应该是:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  《加快建立现代财政制度》提出“立法先行、充分授权、分步推进”原则,明确了房产税征收的未来方向。这里先说明的是,这里的房产税既包含了经营性的房产税,也包含了持有型的房产税,后者是常规意义上百姓关心的房产税。

  充分授权,在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。在立法通过和中央授权的前提下,将由地方政府决定税收的具体细节,包括税制细节和实施节奏。

  分步推进,房地产税的实施一定不是一刀切和一蹴而就的。

  那么房地产税的影响会如何?我们要做要什么准备?!

  按照评估值征收房地产税

  房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格)

  房地产税从执行周期看,肯定是先从增量开始:

  1:从之前已经有的试点看,房产税都是从新增量开始试点,这样政策落地的难度小,上海、重庆都是先从增量开始,但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。

  值得注意的是,这是2015年4月来,连续77个月,除了疫情影响的2020年2月,二手房下调城市最多,上涨城市最少的一个月,信贷收紧下,楼市拐点出现了。

  当然从现在开始,买房的时候需要警惕了,从未来征收看,大概率是豁免人均面积,而不是套数。因为如果一旦按照家庭豁免首套,最后的结果肯定是家庭离异数量激增。所以这种情况下,更值得买下面8种房屋:

  未来最有可能的房地产税征收办法是人均豁免60平米,超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税!

  1:房本面积小,但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋,比如很多90平米的别墅,房本上只有2居所,但开发商又赠送了很大面积的房屋。

  2:城区的房屋,越是收房地产税,核心区的房产越有价值,反而不能去郊区。

  3:央产房+老公房+二手经济适用房,这一类保障属性的房产,评估价远远低于商品房,所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。

  4:学区房,从未来很长时间看,学区房依然是最有居住价值的房产,从出租回报率看,也明显高于其他房产。

  5:对于旅游地产需要谨慎。

  6:核心区的商住公寓,虽然现在严格调控,价格下行明显,但因为本来就考虑了房地产税,这些房屋未来反而值得购买了

  7:共有产权房,限价商品房,这一类房屋因为产权并非独有,所以缴纳房地产税的可能性不大。

  8:农村的房屋可能更值钱了,从土地角度看,房地产税开启征收后,未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。

  早在2011年,上海、重庆就率先试点房产税,但这一试点无疾而终,没有进行扩容。主要原因在于,上海重庆版房产税,覆盖范围太窄,税率极低,影响极小,既无助于补充地方财政,也不足以遏制房价上涨势头。新的房地产税试点,覆盖范围必然有所扩大,税率会有明显提高。按照国际惯例,税率一般在0.5%-3%之间。

  另外值得注意的是最近很多关于再分配的话题,整体看,共同富裕最核心的一点肯定是住房问题,有人几十套房,有人租不起房,这肯定不是共同富裕,未来肯定也不会让所有人都买房,这种情况下。

  房地产税甚至遗产税等影响二次分配的政策很可能都快了!‘’

  那么那些城市更可能会率先试点:8月的官方数据显示,新建住宅20个城市下调,二手房有34个城市下调,也都是多年最高,整体看,房地产调控对于房价的影响越来越明显。但依然有一些城市房价上涨相对较快,所以未来房地产税试点肯定会先从楼市活跃城市开始。

  除了当下房价,整体土地市场的分化也会影响房地产税的变化。

  房地产经过20年的跨越式发展,终于逻辑很可能不一样了:

  出现2021年楼市从7月开始,到8月全面升级,到9月遍布全国楼市速冻的原因主要有几点:

  房贷全面收紧,放款普遍都在3个月以上,部分城市甚至需要6个月以上,导致全国楼市二手房交易接近停滞,上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。而且与往年不一样的是,2021年因为一季度信贷非常宽松,导致市场成交量加速放大,二季度持平,三季度信贷全面突然收紧,市场出现了历史第一次的从高温到冰冻的突然变化。历史上楼市调整基本都是因为限购、限贷出现的缓慢降温,而2021年楼市出现的调整是接近停贷的市场突然冰封。

  经过几年的深度调控,房地产市场显现出一些疲态,加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管,让企业压力倍增,新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降,一些城市开始稳定房地产市场预期,出台“限跌令”城市数量明显增多,包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安庆等。已经超过15个城市!

  最近传闻的部分城市房贷放松并没有得到证实,包括广州等城市房贷依然需要排队3 个月以上。严重影响了二手房交易,乃至整个新建住宅市场也出现了萎缩。

  房地产调控持续升级,:9月单月全国房地产调控累积62次,叠加1-8月的420次,2021年房地产调控次数刷新历史同期记录,高达482次!

  1:对于普通人来说,尽量买核心城市核心城区的物业,特别是教育资源优质,交通便利区域的物业依然值得持有,但远郊区县远大破的物业已经到了考虑卖出的时机了。

  2:房地产调控一轮风暴已经开始,最近到年底,除非经济增长出现大问题,否则买房要谨慎了。预计这一轮如果不快速救市,平均价格下跌起码15-20%,三四线出现腰斩的项目都有可能出现。

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